Wohnungsmarkt unter Druck: Neubau bleibt Bayerns größte Baustelle

Der bayerische Wohnimmobilienmarkt stabilisiert sich, doch die strukturellen Probleme bleiben bestehen. Das wurde bei der Vorstellung des aktuellen Marktberichts der Sparkassen-Finanzgruppe in München deutlich. „Wir sind Teil der Lösung, nicht des Problems“, betonte Stefan Siebert, Vorsitzender des Vorstands der LBS Süd, gleich zu Beginn. Zugleich machte er deutlich: „Das Thema Wohnen drückt von allen Seiten seit vielen Jahren.“

Tatsächlich zeigen die Zahlen eine vorsichtige Erholung. Das Transaktionsvolumen stieg 2025 um 9,1 Prozent auf 54,4 Milliarden Euro. Auch die Kreditvergabe zog an: „Wir schauen auf zwei Jahre mit kräftig steigenden Zusagen für Wohnungsbaukredite zurück“, erklärte Stefan Proßer, Vizepräsident des Sparkassenverbands Bayern. Insgesamt hätten die Sparkassen 2025 rund 10,7 Milliarden Euro zugesagt, ein Plus von über 28 Prozent.

Doch die Entspannung ist trügerisch. Denn das Wachstum konzentriert sich auf den Bestand. Neubauten bleiben die Ausnahme. „Von den zugesagten Mitteln entfällt nur ein Bruchteil auf den Neubau“, so Proßer. Der Großteil fließe weiterhin in den Erwerb bestehender Immobilien, „so entsteht keine wirksame Entlastung für den Wohnungsmarkt“.

Neubau bleibt das zentrale Problem

Dass zu wenig gebaut wird, ist aus Sicht der Branche die entscheidende Schwachstelle. „Der Neubau ist aktuell sicher noch die größte Baustelle“, sagte Erwin Bumberger, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der LBS Süd. Zwar gebe es erste Anzeichen einer Erholung bei den Genehmigungen, doch diese reichten bei weitem nicht aus.

Und ohne Neubau verschärfe sich der Druck auf den Mietmarkt. „Vor allem in den Ballungsräumen bleibt das Angebot hinter dem Bedarf zurück“, erklärte Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH. Das führe zu steigenden Mieten und wachsender Konkurrenz um Wohnraum.

Wachsende Bevölkerung erhöht den Handlungsdruck

Die Herausforderung wird durch die demografische Entwicklung weiter verschärft. Bis 2043 wird Bayerns Bevölkerung um rund 560.000 Menschen wachsen. „Ausreichend und bezahlbarer Wohnraum ist ein wesentlicher Standortfaktor“, betonte Bumberger. Kommunen müssten daher „auf allen Ebenen gegensteuern, um den Neubau in Schwung zu bringen“.

Bauen zu teuer, Verfahren zu komplex

Als Hauptursachen für die schwache Bautätigkeit nennt die Branche vor allem Kosten und Regulierung. „Die Baupreise sind seit 2021 um gut ein Drittel gestiegen“, sagte Proßer. Hinzu kämen hohe Standards und komplexe Verfahren. Bumberger sprach von einem „Wildwuchs an Bauvorschriften“, der Bauvorhaben verteuere und verzögere.

Die Forderungen sind entsprechend klar: „Bauen muss einfacher und billiger werden“, so Bumberger. Neben Deregulierung brauche es verlässliche Förderprogramme und geringere Erwerbsnebenkosten.

Bestand rückt in den Fokus

Während der Neubau stockt, gewinnt der Bestand an Bedeutung. „Der Zuwachs am Markt kommt vor allem durch gebrauchte Wohnimmobilien“, erklärte Fraunholz. Gleichzeitig seien viele dieser Gebäude sanierungsbedürftig. Drei Viertel der Immobilien seien älter als 25 Jahre, der Modernisierungsbedarf entsprechend hoch.

Für Kommunen bedeutet das eine doppelte Aufgabe: Sie müssen Neubau ermöglichen – und gleichzeitig den Bestand weiterentwickeln, etwa durch energetische Sanierung und Nachverdichtung.

Regionale Unterschiede prägen den Markt

Wie stark die Unterschiede innerhalb Bayerns sind, zeigt der Marktspiegel: Während in vielen ländlichen Regionen Einfamilienhäuser unter 400.000 Euro erhältlich sind, liegen die Preise in Oberbayern oft über 800.000 Euro – im Raum München sogar bei über 1,2 Millionen Euro. Diese Spreizung hat direkte Auswirkungen auf die kommunale Entwicklung: steigender Siedlungsdruck im Umland, wachsende Anforderungen an Infrastruktur und Flächenmanagement.

Kommunen bleiben Schlüsselakteure

Die zentrale Erkenntnis der Pressekonferenz ist eindeutig: Der Wohnungsmarkt stabilisiert sich, aber er löst seine strukturellen Probleme nicht. Oder, wie es Stefan Siebert formulierte: „Wir wollen Teil der Lösung sein“. Und Kommunen bleiben der entscheidende Hebel: zwischen Baulandmobilisierung, Genehmigungspraxis, sozialer Balance und nachhaltiger Stadtentwicklung.