Bezirkstagspräsident Dr. Olaf Heinrich über erfolgreiche Innenentwicklung, kommunale Verantwortung und den Wert lebendiger Ortsmitten: „Die Visitenkarte eines Ortes ist sein Zentrum“

Die Zukunft ländlicher Gemeinden entscheidet sich nicht auf der grünen Wiese, sondern in ihren Ortszentren. Dr. Olaf Heinrich, Erste Bürgermeister in Freyung und niederbayerischer Bezirkstagspräsident, erläutert im Gespräch, warum Baukultur, Bürgerbeteiligung und strategische Stadtentwicklung zusammengehören, welche Rolle Kommunalpolitik dabei spielt und warum Mut zum Bestand oft der bessere Weg ist.

Warum lebendige Ortsmitten den ganzen Ort stärken

GZ: Herr Dr. Heinrich, was steht aus Ihrer Sicht auf dem Spiel, wenn Ortsmitten ihre Funktionen verlieren?

Dr. Olaf Heinrich: Es stehen gleich mehrere Dinge auf dem Spiel. Zunächst einmal die Wahrnehmung eines Ortes. Wer in eine Gemeinde kommt, fährt zuerst ins Zentrum. Wenn dort Leerstände dominieren und Gebäude verfallen, hilft das schönste Neubaugebiet am Ortsrand nichts. Die Visitenkarte eines Ortes ist sein Zentrum.

Zweitens geht es um den Wert des privaten Eigentums. Ein Ort mit einem lebendigen Zentrum hat ein besseres Image und davon profitieren alle Eigentümer, auch diejenigen außerhalb des Ortskerns. Wer als Kommune in die Mitte investiert, stärkt deshalb den gesamten Ort.

Und schließlich geht es um Identität. Wenn wir Menschen in unseren Regionen halten wollen, müssen sie sich mit ihrem Heimatort identifizieren können. Dafür spielt die Ortsmitte eine entscheidende Rolle. Sie ist Begegnungsraum, Orientierungspunkt und prägt das Lebensgefühl einer Gemeinde.

Innen vor Außen

GZ: Die Schönberger Erklärung fordert seit Jahren ein klares „Innen vor Außen“. Warum ist dieser Grundsatz heute wichtiger denn je?

Heinrich: Weil die Entscheidung, wo eine Kommune ihre Entwicklungsschwerpunkte setzt, ganz wesentlich darüber entscheidet, wie sie sich künftig entwickelt. Wir müssen den Bestand stärker wertschätzen. Das ist nicht nur aus Gründen des Flächensparens sinnvoll, sondern auch, weil dort bereits Infrastruktur vorhanden ist und sich unterschiedliche Nutzungen am besten miteinander verbinden lassen.

Viele glauben noch immer, attraktives Wohnen sei nur im Einfamilienhaus auf der grünen Wiese möglich. Dabei erleben wir inzwischen einen regelrechten Trend zum Wohnen in den Innenstädten kleiner und mittlerer Städte. Bei uns in Freyung sind Wohnungen im Zentrum innerhalb weniger Tage vermietet.

Das überrascht manche. Aber wer mitten im Ort wohnt, kann vieles zu Fuß erledigen, erreicht Kultur, Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie ohne Auto. Das ist Lebensqualität und zwar für junge Familien genauso wie für ältere Menschen.

GZ: Die Fachtagung 2022 hat konkrete politische Impulse ausgelöst. Welche Botschaft wollten Sie den neu gewählten Kommunalpolitikerinnen und Kommunalpolitikern diesmal mitgeben?

Sanieren, überzeugen, Verantwortung übernehmen

Heinrich: Dass wir endlich wegkommen müssen von der Praxis, alte Gebäude häufig abzureißen. Die Tagung hat sehr eindrucksvoll gezeigt, welches Potenzial im Bestand steckt. Ein Satz ist mir besonders in Erinnerung geblieben. Eine Architektin des Amts für Ländliche Entwicklung sagte, dass neun von zehn sanierten Gebäuden günstiger waren als ein vergleichbarer Neubau. Das glaubt nur kaum jemand. Viele Gebäude haben sich über Jahrhunderte immer wieder verändert. Aus einem Handwerkerhaus wurde später eine Apotheke, danach vielleicht ein Café. Warum sollte heute nicht Wohnen, eine Tagespflege oder ein Co-Working-Angebot entstehen? Bestand weiterzuentwickeln, statt ihn vorschnell aufzugeben – darum geht es.

GZ: Viele Bürgermeister berichten, dass sie bei leerstehenden Gebäuden an komplizierten Eigentumsverhältnissen scheitern. Braucht es neue gesetzliche Instrumente?

Heinrich: Sicher kann man über rechtliche Instrumente diskutieren. Aber ich glaube, der wichtigste Schlüssel ist zunächst ein anderer: Kommunikation. Ich habe mich selbst in gewaltfreier Kommunikation ausbilden lassen, weil ich überzeugt bin, dass Kommunalpolitik ganz wesentlich davon lebt, Menschen zuzuhören und ihre Bedürfnisse ernst zu nehmen. Das löst nicht jedes Problem, aber erstaunlich viele.

Natürlich gibt es Fälle, in denen man scheitert. Aber ich habe auch erlebt, dass sich Konflikte lösen lassen, wenn Vertrauen entsteht. Ich verhandle manchmal zwei Jahre mit Grundstückseigentümern. Das kostet Zeit, aber genau diese Zeit muss man sich nehmen.

Außerdem halte ich die Grundsteuer C grundsätzlich für ein sinnvolles Instrument. Es kann nicht dauerhaft attraktiv sein, erschlossene Grundstücke in bester Lage brachliegen zu lassen, während gleichzeitig neue Baugebiete ausgewiesen werden müssen.

GZ: Wie müsste sich die Fördersystematik in Bayern weiterentwickeln, um Innenentwicklung noch erfolgreicher zu machen?

Heinrich: Ich sehe zwei wichtige Ansatzpunkte. Zum einen sollten Kommunen Fördermittel nur dann erhalten, wenn sich Gemeinderat oder Stadtrat zu Beginn einer Wahlperiode intensiv mit den Themen Baukultur, Stadtentwicklung und Innenentwicklung beschäftigen. Gute Stadtentwicklung gelingt nur, wenn ein ganzes Gremium hinter den Zielen steht.

Zum anderen wünsche ich mir mehr Unterstützung für bürgerschaftliches Engagement. Warum sollte eine Genossenschaft, die ein ortsbildprägendes Gebäude rettet oder ein Projekt für die Innenstadt entwickelt, nicht einen Zuschuss auf das eingeworbene Eigenkapital erhalten?

Schon vergleichsweise kleine Förderbeträge könnten eine enorme Dynamik auslösen. Wir müssen die Menschen motivieren, selbst Verantwortung für ihren Heimatort zu übernehmen.

Erfolgreiche Ortskernentwicklung

GZ: In Niederbayern gibt es zahlreiche Beispiele gelungener Ortskernentwicklung. Welche gemeinsamen Erfolgsfaktoren erkennen Sie?

Heinrich: Der wichtigste Erfolgsfaktor ist, dass eine Kommune als Ganzes davon überzeugt sein muss, dass Investitionen in den Ortskern allen zugutekommen. Manche sagen noch immer: „Was habe ich davon, wenn im Zentrum investiert wird?“ Dabei profitiert die gesamte Gemeinde von einem attraktiven Ortskern, auch die Menschen, die außerhalb wohnen.

Ein zweiter Erfolgsfaktor wird oft unterschätzt: die neutrale fachliche Begleitung. Bayern leistet sich mit der Städtebauförderung und dem Amt für Ländliche Entwicklung einen enormen Schatz an Kompetenz. Dort arbeiten Architekten und Städteplaner, die Kommunen unabhängig beraten. Das ist bundesweit keineswegs selbstverständlich.

Ich habe das selbst erlebt. Als junger Bürgermeister wollte ich ein ortsbildprägendes Gebäude in Freyung abreißen lassen. Erst durch intensive Gespräche mit den Fachleuten wurde mir klar, dass wir damit einen schweren Fehler begehen würden. Heute bin ich froh, dass sie mich überzeugt haben.

GZ: Sie sprechen vom historischen Veicht-Gebäude in Freyung. Heute gilt es als eines der prägendsten Gebäude der Stadt. Was sagt dieses Beispiel über den Wert von Baukultur aus?

Heinrich: Es zeigt vor allem, dass man manchmal Geduld und Mut braucht. Das Gebäude stand viele Jahre weitgehend leer. Die einfache Lösung wäre gewesen, es abzureißen. Stattdessen haben wir gemeinsam mit der Städtebauförderung ein Konzept entwickelt. Die Stadt schuf einen neuen Platz mit hoher Aufenthaltsqualität, das Gebäude wurde von privaten Investoren denkmalgerecht saniert. Heute befindet sich dort ein Architekturbüro mit rund 20 Mitarbeitern, dazu eine hervorragend laufende Gastronomie.

Interessant ist die Reaktion der Menschen. Während der Sanierung hörte man häufig: „Warum investiert ihr so viel Geld in dieses alte Haus?“ Als alles fertig war, sagten dieselben Menschen: „Gut, dass das Gebäude erhalten geblieben ist.“ Manchmal muss man den Wert eines Hauses erst wieder sichtbar machen.

GZ: Auch die Volksmusikakademie gilt inzwischen als Vorzeigeprojekt der Städtebauförderung. Welche Lehren können andere Kommunen daraus ziehen?

Heinrich: Die wichtigste lautet: Manchmal muss eine Kommune Chancen erkennen, lange bevor ein fertiges Konzept existiert. Mein Vorgänger hat den ehemaligen Brauereistadel gekauft, obwohl damals niemand wusste, welche Nutzung einmal entstehen würde. Viele hielten das für falsch. Heute wissen wir: Ohne diese Weitsicht gäbe es die Volksmusikakademie nicht.

Heute generieren wir dort jedes Jahr rund 15.000 Übernachtungen. Vor allem aber bringt die Akademie Leben in die Innenstadt. Die Teilnehmer kaufen vor Ort ein, besuchen die Gastronomie und nutzen die kulturellen Angebote. Genau das ist gelungene Innenentwicklung: Ein Projekt, das weit über das Gebäude hinauswirkt.

Entscheidend war aber auch, dass die Akademie nie als abgeschlossene Einrichtung gedacht wurde. Die Menschen vor Ort sollten sagen können: Das ist unsere Akademie. Deshalb gibt es viele öffentliche Veranstaltungen und Angebote für die Bürgerinnen und Bürger.

Vom Förderprojekt zum Sehnsuchtsort

GZ: Sie sind seit 18 Jahren Bürgermeister und seit mehr als zwölf Jahren Bezirkstagspräsident. Gibt es ein Projekt, das Ihnen besonders gezeigt hat, welche Kraft Innenentwicklung entfalten kann?

Heinrich: Es gibt viele Beispiele. Besonders beeindruckt mich aber immer wieder, wenn engagierte Bürgerinnen und Bürger selbst Verantwortung übernehmen.

Ein wunderbares Beispiel ist das Rote Schulhaus in Rinchnach. Ein altes, denkmalgeschütztes Gebäude wurde von privaten Initiatoren gekauft, saniert und zu einem Kulturort entwickelt. Solche Projekte entstehen nicht, weil Fördergelder allein vorhanden sind. Sie entstehen, weil Menschen eine Idee haben und eine Kommune bereit ist, sie zu unterstützen. Das zeigt: Städtebauförderung allein macht noch keinen lebendigen Ort. Entscheidend sind die Menschen, die Verantwortung übernehmen und andere mit ihrer Begeisterung anstecken.

GZ: Zum Schluss: Was möchten Sie den neu gewählten Bürgermeisterinnen, Bürgermeistern sowie Stadt- und Gemeinderäten mit auf den Weg geben?

Heinrich: Wir erleben gerade einen großen personellen Wechsel in der Kommunalpolitik. Das ist eine Chance. Ich wünsche mir, dass sich die neuen Gremien bewusst Zeit nehmen, gemeinsam über die Zukunft ihres Ortes nachzudenken. Wer nur einzelne Projekte entscheidet, wird nie die gleiche Qualität erreichen wie eine Kommune, die ein gemeinsames Ziel entwickelt.

Der ländliche Raum hat enorme Stärken. Immer mehr junge Menschen kommen zurück, weil sie hier Lebensqualität finden. Aber das passiert nicht von allein. Eine Kommune muss attraktiv sein. Sie muss ein Ort werden, an dem Menschen gerne leben möchten.

Oder anders gesagt: Sie muss wieder ein Sehnsuchtsort werden.

Lesen Sie hier einen Beitrag über die Veranstaltung „Erfolgreiche Innenentwicklung im ländlichen Raum“, zu der der Bezirk Niederbayern gemeinsam mit dem Bayerischen Landesverein für Heimatpflege und dem Bund Deutscher Architektinnen und Architekten Bayern nach Niederalteich eingeladen hatte.