AKJ und KPV diskutieren Chancen und Grenzen des neuen § 246e BauGB: Bauturbo braucht kommunale Steuerung

Mit großer Beteiligung von über 100 Anmeldungen haben die Kommunalpolitische Vereinigung (KPV) und der Arbeitskreis Juristen (AKJ) den neuen „Bauturbo“ in den Mittelpunkt einer Fachveranstaltung gestellt. Gastgeber Prof. Dr. Winfried Bausback, Landesvorsitzender des AKJ, zeigte sich erfreut über das starke Interesse und hob die Bedeutung des Themas für die kommunale Praxis hervor: „Der Bauturbo ist ein wichtiges rechtspolitisches Thema – gerade für Gemeinden, die auf angespannten Wohnungsmärkten vor enormen Herausforderungen stehen.“ Die jüngst in Kraft getretene Regelung des § 246e BauGB wecke große Erwartungen. Entscheidend sei aber, dass Gemeinden verantwortungsvoll mit dem neuen Instrument umgehen: „Man muss den Turbo nicht nutzen. Wichtig sind klare Spielregeln und die richtige Einbettung in die kommunale Strategie.“

Turbo nur Beschleuniger – Motor sind Kommunen

Dr. Max Reicherzer, Fachanwalt für Verwaltungsrecht und langjähriger kommunaler Berater, machte gleich zu Beginn deutlich, dass der Bauturbo nur ein zusätzliches Werkzeug sei. „Der Turbo allein baut keine Wohnungen. Der eigentliche Motor der Baulandmobilisierung ist die Kommunalpolitik“, betonte er. Gemeinderäte und Bürgermeister seien diejenigen, die Projekte initiierten, Akzeptanz herstellten und komplexe Prozesse steuerten.

Im Vergleich zum regulären Bauleitplanverfahren biete der Bauturbo erhebliche Vereinfachungen: Die Öffentlichkeitsbeteiligung sei nicht mehr verpflichtend, die klassische Abwägung könne verschlankt werden, und Verfahrensfehler würden weniger wahrscheinlich. Das reduziere Zeitaufwand und Risiko. Gleichzeitig unterstrich Reicherzer die Kehrseite: „Das Standardverfahren hat seine Gründe. Bürgerbeteiligung schafft Transparenz und Akzeptanz. Der Turbo eignet sich vor allem für unkritische, konsensfähige Vorhaben.“

Außenbereich und Gewerbe bleiben sensibel

Besondere Zurückhaltung empfahl Reicherzer im Außenbereich. Dort seien wegen Umweltbelangen und europarechtlicher Vorgaben hohe Hürden gesetzt. Auch Gewerbegebiete seien vom Turbo bewusst ausgenommen – nicht zuletzt aus Akzeptanz- und Verträglichkeitsgründen.

Bauland-und Einheimischenmodelle

Eine zentrale Rolle maß Reicherzer der Verbindung des Bauturbos mit städtebaulichen Verträgen, Baulandmodellen und Einheimischenprogrammen bei. Ein Bebauungsplan oder eine Turbogenehmigung sei „nur ein Bebauungsangebot“ – erst durch verbindliche Vereinbarungen mit Eigentümern und Investoren entstehe echte Steuerungswirkung. Baupflichten, Fristen, Ankaufsrechte, Preisbindungen oder langfristige Selbstnutzungsbindungen seien wichtige Hebel.

Mit Blick auf Hochpreisregionen verwies er auf die Grenzen des geltenden Rechts: § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sei eng europarechtlich ausgelegt. Das schränke den Spielraum für Einheimischenmodelle ein – insbesondere dort, wo nicht nur einkommensschwächere Haushalte, sondern zunehmend auch gutverdienende Familien keine Chance mehr auf Wohneigentum hätten. Reicherzer sprach sich daher für eine gesetzgeberische Präzisierung aus, um den Eigentumszugang breiter zu ermöglichen.

Reicherzer hob hervor, dass viele Beschleunigungspotenziale außerhalb des Turbos liegen: frühzeitige rechtliche Prüfung der Festsetzungen, parallele Bearbeitung zeitintensiver Gutachten, Vermeidung von Wiederholungsschleifen, echte – nicht beschönigende – Abwägung sowie straffere Sitzungsorganisation. Ebenso wichtig sei die enge Zusammenarbeit von Bauamt, Planern, Rechtsberatung und Vorhabenträgern. Bürgermeister und Gemeinderäte hätten dabei eine „Dirigentenrolle“.

Diskussion: Skepsis kleiner Gemeinden

In der Diskussion zeigten sich insbesondere Vertreter kleinerer Kommunen zurückhaltend. Genannt wurden Befürchtungen vor Gefälligkeitsplanungen, vor punktuellen Einzelentscheidungen ohne Gesamtkonzept sowie vor möglichen negativen städtebaulichen Wirkungen. Zudem wurde bezweifelt, dass der Bauturbo tatsächlich zu einer relevanten Beschleunigung größeren Wohnungsbaus beitragen könne – sein Nutzen scheine eher auf Einzelfälle beschränkt.

Ein Baustein, kein Wundermittel

Zum Abschluss würdigte Bausback den Vortrag als „klar verständlich, praxisnah und zugleich hochkomplex – eine hohe Kunst bei diesem Thema“. Er betonte, dass der Freistaat Bayern mit rund 2,2 Mrd. Euro für den geförderten Wohnungsbau in den vergangenen beiden Jahren starke Impulse gesetzt habe, dies aber den Gesamtbedarf keinesfalls decken könne. „Wir brauchen ergänzende Impulse des privaten Bauens – und der Bauturbo kann dabei ein Baustein sein.“

Allerdings sei realistische Erwartungshaltung entscheidend: „Der Bauturbo ist kein Allheilmittel. Aber er kann dort helfen, wo Gemeinden ihn sinnvoll und verantwortungsvoll einsetzen.“