Wohnraumförderung vor Neuausrichtung: Reaktionen von Bayerischem Städtetag und VdW Bayern

Mit einer grundlegenden Neuordnung der Wohnraumförderung will der Freistaat den Wohnungsbau beschleunigen und die vorhandenen Fördermittel effizienter einsetzen. Ab 2027 soll die staatliche Förderung erstmals über ein landesweites Jahresbauprogramm abgewickelt werden. Förderrichtlinien werden zusammengeführt, technische Vorgaben reduziert und die Förderbedingungen vereinfacht. Davon verspricht sich die Staatsregierung mehr Planungssicherheit und einen deutlichen Impuls für den Bau bezahlbarer Wohnungen. Bayerischer Städtetag und der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen begrüßen zwar die Zielrichtung der Reform, sehen bei einzelnen Regelungen jedoch erheblichen Nachbesserungsbedarf.

Über die Neuausrichtung der Wohnraumförderung berichtete Bauminister Christian Bernreiter im Ministerrat. „Wir drücken beim Wohnungsbau auf Vollgas“, erklärte Bernreiter. Bayern habe mit dem sogenannten Bauturbo bereits den Umbau bestehender Gebäude erleichtert und sei mit dem Gebäudetyp-E bundesweit Vorreiter beim einfachen Bauen. Parallel dazu werde das Bauordnungsrecht konsequent digitalisiert und nun auch die staatliche Wohnraumförderung grundlegend modernisiert.

Jahresbauprogramm

Kern der Reform ist die Einführung eines Jahresbauprogramms. Während Förderanträge bislang fortlaufend bewilligt werden konnten, sollen künftig alle Projekte eines Jahres gemeinsam bewertet und ausgewählt werden. Für das erste Jahresbauprogramm 2027 stehen nach Angaben des Bauministeriums 1,15 Milliarden Euro für die Mietwohnraumförderung und das Programm „Junges Wohnen“ zur Verfügung. Insgesamt umfasst der Doppelhaushalt 2026/2027 für die Wohnraumförderung rund 3,6 Milliarden Euro.

Bereits jetzt können Bauherren, Wohnungsunternehmen und kommunale Projektträger ihre Vorhaben bei den zuständigen Bewilligungsstellen einreichen. Die Projekte werden anschließend anhand verschiedener Kriterien bewertet. Berücksichtigt werden unter anderem der örtliche Wohnungsbedarf, kommunale Vorgaben zur sozialgerechten Bodennutzung, der Planungsstand sowie die Wirtschaftlichkeit der Vorhaben. Noch in diesem Jahr soll das Staatsministerium die Projekte für das Bauprogramm 2027 auswählen.

Nach Auffassung des Bauministeriums schafft dieses Verfahren mehr Transparenz und ermöglicht eine gezieltere Steuerung der verfügbaren Fördermittel. Bernreiter sieht darin vor allem einen Vorteil für Investoren und Kommunen: „Wir wollen so viel Wohnraum wie möglich schaffen. Deswegen gestalten wir gleichzeitig die Förderbedingungen neu, vereinfachen bestehende Komponenten und schaffen neue Möglichkeiten für kommunale Unternehmen.“

Baukosten senken,Projekte schneller umsetzen

Mit der Reform werden mehrere bisher getrennte Förderprogramme in einer einheitlichen Richtlinie zusammengeführt. Gleichzeitig verzichtet der Freistaat weitgehend auf zusätzliche technische Anforderungen, die über bundesrechtliche Vorgaben hinausgehen. Auch die bislang verpflichtende vollständige Barrierefreiheit soll künftig flexibler gehandhabt werden. Dadurch sollen Baukosten sinken und Projekte schneller umgesetzt werden können. „Wer Wohnraum bauen will, soll sich nach dem konkreten Bedarf vor Ort richten können. Weniger Vorgaben, mehr Flexibilität“, machte Bernreiter deutlich.

Unverändert bestehen bleiben sollen die Eigenwohnraumförderung sowie die Förderung für den barrierefreien Umbau bestehender Wohnungen für Menschen mit Behinderung. Parallel dazu setzt Bayern die Digitalisierung der Bauverwaltung fort. Nachdem der Bayerische Bauturbo bereits Erleichterungen beim Bauen im Bestand vorsieht, soll mit einer weiteren Novelle der Bayerischen Bauordnung ab 2027 der digitale Bauantrag zum Regelfall werden. Bereits heute werden laut Ministerium monatlich rund 6.000 Bauanträge digital eingereicht.

Grundsätzlich stößt die höhere finanzielle Ausstattung der Wohnraumförderung auch bei den Kommunen auf Zustimmung. Der Vorsitzende des Bayerischen Städtetags, Straubings Oberbürgermeister Markus Pannermayr, begrüßte vor allem die geplanten Vereinfachungen und den Abbau technischer Standards. „Die kräftige Mittelausstattung der bayerischen Wohnraumförderung gibt einen starken Anschub für den Bau bezahlbarer Wohnungen in unseren Städten und Gemeinden“, erklärte Pannermayr. Auch die größere Flexibilität bei Baustandards eröffne den Investoren zusätzlichen Handlungsspielraum und könne dazu beitragen, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Änderungen mahnt der Kommunalverband jedoch am geplanten Verfahren an. Kritisch sieht er insbesondere die nur einmal jährlich stattfindende zentrale Auswahl der Förderprojekte im Staatsministerium. Bislang konnten die Bewilligungsstellen bei den Regierungen sowie in den Städten München, Nürnberg und Augsburg Förderentscheidungen eigenständig und unterjährig treffen.

Ausreichende Entscheidungsspielräume für Bewilligungsstellen

Aus Sicht des Städtetags könnte das neue Verfahren gerade bei größeren städtebaulichen Entwicklungen zu erheblichen Verzögerungen führen. Investoren gingen Verpflichtungen zum Bau geförderter Wohnungen häufig erst dann ein, wenn die Förderzusage vorliege. Würde über Anträge nur einmal jährlich entschieden, bestehe die Gefahr, dass Projekte über Monate hinweg nicht weitergeführt werden könnten. Pannermayr fordert deshalb, den Bewilligungsstellen weiterhin ausreichende Entscheidungsspielräume einzuräumen. Liege beispielsweise bereits ein städtebaulicher Vertrag mit einer Kommune vor, müsse eine Förderentscheidung auch unterjährig möglich bleiben. Andernfalls drohe das Jahresbauprogramm ausgerechnet jene Beschleunigung zu behindern, die mit dem Bayerischen Bauturbo erreicht werden solle.

Anpassungsbedarf bei Förderinhalten

Auch bei den Förderinhalten sieht der Bayerische Städtetag weiteren Anpassungsbedarf. Vor allem habe sich das bisherige Kommunalprogramm außerhalb der großen Ballungsräume als erfolgreich erwiesen. Künftig sollen jedoch Grundstückskosten nicht mehr gefördert werden. Nach Einschätzung des Verbandes würde dies den geförderten Wohnungsbau insbesondere in Regionen mit hohen Bodenpreisen erschweren. Ohne eine Förderung der Grundstückskosten müssten entweder deutlich höhere Eigenmittel aufgebracht oder die Mieten angehoben werden. Beides widerspreche dem Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Darüber hinaus beanstandet der Städtetag die geplante Auszahlung der Fördermittel über einen Zeitraum von vier Jahren. Die dadurch entstehenden Vorfinanzierungskosten könnten insbesondere kommunale Wohnungsunternehmen, junge Bauträger und Wohnungsgenossenschaften erheblich belasten.

Ähnliche Kritik kommt vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen. Positiv bewertet der VdW Bayern den Abbau technischer Vorgaben, die größere Flexibilität bei der Barrierefreiheit sowie die Öffnung des Kommunalprogramms für kommunale Wohnungsunternehmen. In mehreren zentralen Punkten sieht der Verband jedoch Nachbesserungsbedarf.

So soll künftig im Standardprogramm nur noch eine Sozialbindung von 35 Jahren vorgesehen werden. Bisher konnten Bauherren auch längere Bindungsfristen von 40 oder 55 Jahren wählen. Laut VdW erleichtern längere Bindungs- und Tilgungszeiträume die Finanzierung neuer Projekte und sichern dauerhaft preisgünstigen Wohnraum.

Kritisch bewertet der Verband außerdem den Wegfall eines ursprünglich vorgesehenen Förderbausteins für einfaches und kostengünstiges Bauen. Gerade innovative Bauweisen hätten damit gezielt unterstützt werden können. Auch die weiterhin gestreckte Auszahlung der Fördermittel stößt auf Ablehnung, verteuere sie doch die Zwischenfinanzierung erheblich und könne vor allem kleinere Wohnungsunternehmen und neu gegründete Genossenschaften überfordern.

Verbandsdirektor Hans Maier appelliert deshalb an den Freistaat, die Förderung langfristig verlässlich auszugestalten: „Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft ist ein verlässlicher Partner des Freistaats. Unsere Mitgliedsunternehmen schaffen bezahlbaren Wohnraum und halten ihn auch nach dem Auslaufen der Sozialbindungen dauerhaft im Bestand. Bayern braucht nicht jedes Jahr Änderungen, sondern eine Förderung, die Investitionen planbar macht und Vertrauen schafft.“