Immobilienmarktbericht Bayern 2026: Deutliche Preisunterschiede

Auf dem deutschen Immobilienmarkt spielt der Freistaat weiterhin eine bedeutende Rolle. Während im Jahr 2024 mit 50,5 Milliarden Euro rund 20 Prozent des bundesweiten Geldumsatzes über alle Immobilienarten hinweg in Bayern erzielt wurden, stieg 2025 der Umsatz auf rund 56 Milliarden Euro. Dies ist eines der zentralen Ergebnisse des aktuellen Immobilienmarktberichts Bayern, den Bauminister Christian Bernreiter, Gudrun Reicheneder, Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses und Niederbayerns Regierungspräsident Rainer Haselbeck in München präsentierten.

Ein weiteres wichtiges Ergebnis: Nach Jahren deutlicher Preissteigerungen zeichnet sich auf dem bayerischen Grundstücksmarkt inzwischen eine Stabilisierung des Preisniveaus ab – allerdings auf regional sehr unterschiedlichem Niveau. Insgesamt bleibt die Lage auf dem Wohnungsmarkt jedoch herausfordernd. Umso wichtiger seien verlässliche und attraktive Rahmenbedingungen für Investitionen, bemerkte Staatsminister Bernreiter: „Es ist dringend nötig, dass der private Wohnungsbau wieder anspringt. Wir setzen uns deshalb beim Bund unter anderem für verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten, Steuerentlastungen, Vereinfachungen bei den KfW-Programmen und eine Überprüfung der Standards ein.“

Gift für den Wohnungsbau seien dagegen die Pläne einer Berliner Initiative, Wohnungen zu enteignen. Mehr Wohnraum könne nur entstehen, wenn Investitionssicherheit herrscht und der Staat für gute Rahmenbedingungen sorgt. „Enteignungsträumen stellen wir uns deshalb strikt entgegen – sowohl bei der Bauministerkonferenz der Länder als auch mit einer bayerischen Initiative im Bundesrat“, stellte Bernreiter klar.

Grundlage für Investitionen

Nach den Worten von Regierungspräsident Rainer Haselbeck „zeigt der Freistaat mit dem Immobilienmarktbericht Bayern ein umfassendes Bild des Immobilienmarkts. Verlässliche und aussagekräftige Daten sind die Grundlage für Investitionen in den Wohnungsbau. Diese brauchen wir dringend, denn bezahlbarer Wohnraum ist für den gesellschaftlichen Zusammenhalt von überragender Bedeutung.“

Immobilientransaktionen

Bayernweit positiv entwickelt sich die Zahl der Immobilientransaktionen: 2024 stieg die Zahl der Kauffälle um 13,3 Prozent auf 127.638. Im Jahr 2025 wurden 142.712 Transaktionen registriert, ein weiterer Anstieg um 11,8 Prozent. Mit Immobilien- und Grundstücksgeschäften wurden 2025 rund 56 Milliarden Euro umgesetzt. Damit erreicht der Geldumsatz nahezu wieder das Niveau von 2022, liegt aber noch 21,6 Prozent unter dem bisherigen Höchststand des Jahres 2021.

Die Auswertung der Immobilienpreise zeigt erhebliche regionale Unterschiede. Besonders groß ist die Spannweite bei Bauplätzen für den individuellen Wohnungsbau (Eigenheime bis zwei Wohneinheiten). Der bayerische Median liegt bei rund 400 Euro pro Quadratmeter. Während Grundstücke im Landkreis Hof bereits ab 30 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, werden im Landkreis München Spitzenwerte von bis zu 1.790 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Auch bei Gewerbebauland bestehen deutliche Preisunterschiede. Der Median beträgt bayernweit 150 Euro pro Quadratmeter. Im Landkreis Neustadt an der Waldnaab beginnen die Preise bei 20 Euro, im Landkreis München reichen sie bis 770 Euro pro Quadratmeter.

Beim Weiterverkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der bayerische Median bei 480.000 Euro. Die niedrigsten Kaufpreise wurden im Landkreis Kronach mit 155.000 Euro festgestellt, während im Landkreis München Kaufpreise von bis zu 2,07 Millionen Euro erreicht werden.

Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser beträgt der Median 390.000 Euro. Die Kaufpreise reichen von 100.000 Euro im Landkreis Kronach bis zu 995.000 Euro im Landkreis München.

Beim Wohnungseigentum im Erstverkauf liegt der Median bei 7.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die günstigsten Angebote wurden in der Stadt Amberg mit 4.700 Euro pro Quadratmeter ermittelt, die höchsten Preise in München mit bis zu 10.900 Euro pro Quadratmeter.
Wohnungseigentum im Weiterverkauf ist deutlich günstiger. Hier beträgt der Median 3.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die niedrigsten Preise wurden in der kreisfreien Stadt Hof mit 1.700 Euro pro Quadratmeter registriert, während in München bis zu 7.900 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen bezahlt werden.

Leicht veränderte Marktstruktur

Wie der Bericht weiter ausweist, hat sich gegenüber den Vorjahren die Marktstruktur leicht verändert. In den kreisfreien Städten entfielen 2025 wie bereits in den Vorjahren mit durchschnittlich rund 75 Prozent die meisten Verkäufe auf Wohnungs- und Teileigentum. 2023 lag dieser Anteil noch bei rund 60 Prozent. Ursache hierfür ist insbesondere der hohe Anteil an Eigentumswohnungen in den kreisfreien Städten Oberbayerns und Schwabens.

In den Landkreisen lag der Anteil von Wohnungs- und Teileigentum bei 29 Prozent und damit vier Prozentpunkte über dem Wert von 2023. Fünf oberbayerische und zwei schwäbische Landkreise erreichten Anteile von über 50 Prozent. Den höchsten Wert verzeichnete der Landkreis Erlangen-Höchstadt mit 80,3 Prozent.

Bayernweit folgen bebaute Grundstücke mit rund 30 Prozent Marktanteil auf Rang zwei. Auf Landkreisebene entfielen 2025 mit 34 Prozent die meisten Transaktionen auf dieses Marktsegment (2023: 32 Prozent). In den kreisfreien Städten sank der Anteil gegenüber 2023 um rund neun Prozentpunkte auf etwa 20 Prozent. Die Marktanteile landwirtschaftlicher Flächen sowie unbebauter Baulandgrundstücke blieben im Vergleich der Jahre 2023 und 2025 sowohl bayernweit als auch auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte weitgehend unverändert.

Grundlage des Immobilienmarktberichts sind die bei den Geschäftsstellen der bayerischen Gutachterausschüsse eingegangenen Kaufverträge, die in den Kaufpreissammlungen erfasst und ausgewertet werden. Die Daten werden von den 96 Gutachterausschüssen bei den Landkreisen und kreisfreien Städten erhoben und an den Oberen Gutachterausschuss übermittelt. Dessen Geschäftsstelle ist auf Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung mit der Regierung von Niederbayern bei der Stadt Landshut angesiedelt.