Die Not an bezahlbarem Wohnraum wird größer statt kleiner: Ein verlorenes Jahr
von Dr. Jürgen Gros
Ein Kommentar von Dr. Jürgen Gros - Wer darauf setzt, dass es 2026 zu einem Boom im Neugeschäft mit Immobilienfinanzierungen kommt, dürfte enttäuscht werden. Vieles spricht dafür, dass die Dynamik verhalten bleibt – mit spürbaren Folgen für den ohnehin eher schwachen Wohnungsbau.
Zwar haben sich die Zinsen gegenüber den Spitzenwerten der Jahre 2023 und 2024 etwas stabilisiert, doch von den historischen Tiefständen der Nullzinsära sind sie weit entfernt. Die Kalkulation für Bauherren wie Käufer bleibt eng. Wer heute eine Immobilie erwirbt, muss deutlich höhere monatliche Belastungen schultern als noch vor wenigen Jahren. Das schmälert nicht nur die Nachfrage, sondern verschiebt Kaufentscheidungen.
Die wirtschaftliche Unsicherheit befördert das. Die Konjunktur in Deutschland tritt seit geraumer Zeit auf der Stelle. Die Industrie kämpft mit strukturellen Problemen, Unternehmen halten sich mit Investitionen zurück, die Zahl der Arbeitslosen ist hoch und viele Haushalte sorgen sich um ihre Einkommensperspektiven. In einem solchen Umfeld überlegen Kauf- und Bauwillige zwei Mal, ob sie Verpflichtungen in sechs- oder gar siebenstelliger Höhe eingehen. Immobilienkäufe sind Vertrauensentscheidungen – und Vertrauen wächst nicht in Zeiten wirtschaftlicher Flaute.
Auch auf der Angebotsseite bleibt die Lage angespannt. Baukosten steigen zwar nicht mehr so rasant wie noch Anfang des Jahrzehnts, verharren aber auf hohem Niveau. Materialpreise, energetische Standards, Fachkräftemangel und bürokratische Auflagen treiben die Gesamtkosten nach wie vor. Selbst wenn die Finanzierungskonditionen sich moderat verbessern sollten, bleibt das Gesamtpaket teuer. Projektentwickler und Bauträger üben sich in Zurückhaltung. Neue Vorhaben werden nur zögerlich angegangen.
Diese Gemengelage bremst das Neugeschäft. Zudem sind Banken bei Kreditanfragen zunehmend vorsichtiger und prüfen mitunter strenger. Regulatorische Vorgaben und erhöhte Risikosensibilität tun ein Übriges. Zwar ist kein Kreditkollaps zu erwarten, doch von expansiver Kreditvergabe kann ebenfalls keine Rede sein. Die Institute haben aus den Verwerfungen der Vergangenheit gelernt. Wachstum um jeden Preis steht nicht mehr auf der Agenda.
Das Ergebnis ist absehbar: Der private Wohnungsbau bleibt schwach. Dabei wäre gerade jetzt eine Belebung dringend nötig. In vielen Städten übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich. Immobilieneigentum bleibt für breite Bevölkerungsschichten ein unerfüllter Wunsch. Gleichzeitig steigen die Mieten und erreichen Höhen, die insbesondere in urbanen Räumen für Familien und Alleinstehende gleichermaßen allmählich unbezahlbar sind. Wenn das Neugeschäft bei privaten Bau- und Erwerbsfinanzierungen 2026 nur marginal zulegt, fehlt ein entscheidender Impuls für neue Bauprojekte und damit den Zuwachs im Bestand.
Politische Initiativen könnten gegensteuern – etwa durch Förderprogramme, steuerliche Anreize oder schnellere Genehmigungsverfahren. Doch hier sind die Spielräume begrenzt, nicht nur weil politische Prioritäten anders gesetzt werden, z.B. in Form von Neuwagenprämien. Hinzu kommt, dass öffentliche Haushalte per se unter Druck stehen. Davon abgesehen ersetzen Subventionen allein kein tragfähiges Marktumfeld. Zudem wirken Förderprogramme oft zeitverzögert und können die strukturellen Hemmnisse ohnehin nur teilweise kompensieren. Sodann bleibt abzuwarten, wie und ob das vollmundig angekündigte Turboprogramm der Bundesbauministerin greift. Zweifel sind berechtigt.
All das spricht dafür, dass 2026 eher ein Jahr der Seitwärtsbewegung als des Aufbruchs wird. Keine dramatischen Einbrüche, aber auch keine hohen Zuwächse im Neugeschäft mit Immobilienfinanzierungen. Für Wohnungssuchende bedeutet das weiterhin knappen Wohnraum und steigenden Wettbewerbsdruck um ein Dach über dem Kopf.
Die eigentliche Gefahr dabei: Wenn sich Banken, Investoren und private Bauherren dauerhaft auf ein niedriges Aktivitätsniveau einstellen, droht ein struktureller Rückgang der Neubautätigkeit, der sich kaum mehr aufholen lässt. Die Wohnungsnot wird so nicht nur bestehen bleiben, sondern sich in vielen Regionen und Städten weiter verschärfen.
Ein nachhaltiger Ausweg erfordert mehr als Hoffnung auf sinkende Zinsen. Er braucht Planungssicherheit, verlässliche politische Rahmenbedingungen, eine wirtschaftliche Perspektive, die Zuversicht gibt, und eine echte Beschleunigung von Genehmigungs-, Planungs- und Bauprozessen einerseits und andererseits eine deutliche Verringerung der bürokratischen Anforderung an die Bauausführung selbst. Solange diese Voraussetzungen fehlen, bleibt der Immobilienmarkt im Wartemodus. Deshalb die Prognose: 2026 wird eher nicht das Jahr sein, in dem sich das Blatt entscheidend wendet. Ein weiteres verlorenes Jahr.
Über unseren Autor:
Der an der Ludwig-Maximilians Universität in München promovierte Politikwissenschaftler Jürgen Gros (*1969) war zwei Jahrzehnte im Management verschiedener bayerischer Verbände tätig, zuletzt als Präsident des Genossenschaftsverbands Bayern. Schwerpunktmäßig beschäftigt er sich mit finanzwirtschaftlichen und mittelstandspolitischen Themen.