Bauen & Wohnen | Baukosten und Gebäudetyp E Gebäudetyp E: Einfach bauen – aber wo liegt das eigentliche Einsparpotenzial?

Bausachverständiger Christian Dialer über Kosten, Erwartungen und Grenzen des „einfachen Bauens“ Der sogenannte Gebäudetyp E wird derzeit als möglicher Ansatz diskutiert, um das Bauen schneller und günstiger zu machen. Doch was bedeutet dieses „E“ eigentlich konkret? Für den Bauingenieur und Sachverständigen Christian Dialer vom Ingenieurbüro Dialer steht vor allem eines im Mittelpunkt: Einfaches Bauen im Sinne von schnelleren Verfahren und geringeren Kosten.

In seinem Vortrag „Gebäudetyp E – ‚E‘ wie Erfolgsmodell?“ bei den ersten „Bayerns besten kommunalen Umweltbeispielen“ im Rahmen der Landshuter Umweltmesse beleuchtete Dialer die Idee aus Sicht eines Praktikers – und relativierte zugleich viele verbreitete Erwartungen.

Große Kostentreiber liegen nicht im Detail

Dialer stellte zunächst klar, dass Einsparungen im Bau häufig an der falschen Stelle gesucht werden. Viele Diskussionen konzentrieren sich auf technische Details – etwa Wandstärken oder die Anzahl der Steckdosen. Der tatsächliche Kosteneffekt sei jedoch gering.

„Wenn wir bei Wandmaterialien sparen, reden wir oft nur über einige tausend Euro“, erklärte Dialer. Eine Quadratmeterwand koste je nach Bauweise etwa 100 bis 150 Euro. Selbst bei einem Einfamilienhaus lasse sich so nur begrenzt Geld einsparen.

Die eigentlichen Kostentreiber liegen nach seiner Analyse ganz woanders:

• Grundstückspreise
• Baunebenkosten
• Finanzierungskosten

Gerade im Münchner Umland mit Grundstückspreisen von über 2.000 Euro pro Quadratmeter sei das Grundstück der dominierende Faktor. Hinzu kommen Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten, die schnell rund zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Auch Zinsen beeinflussen die Gesamtkosten erheblich.

Baukostenstruktur: Hälfte Rohbau, ein Drittel Ausbau

Dialer skizzierte auch die typische Kostenverteilung eines Gebäudes. Im Hochbau entfällt ungefähr

• die Hälfte auf das Bauwerk selbst,
• rund ein Drittel auf den Ausbau (Bodenbeläge, Oberflächen, Innenausbau)
• und etwa ein Fünftel auf die technische Gebäudeausrüstung wie Heizung, Lüftung, Sanitär oder Elektro.

Gerade die technische Ausstattung sei in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden. Dennoch warnte Dialer davor, hier vorschnell auf Qualität zu verzichten.

Weniger Normen – aber auch weniger Perfektion?

Der Gebäudetyp E wird politisch vor allem mit dem Ziel diskutiert, Normen und technische Anforderungen zu reduzieren. Dafür müsste auch der gesetzliche Mangelbegriff im Baurecht angepasst werden.

Der Gedanke dahinter: Wenn Bauherren akzeptieren, dass Gebäude nicht mehr in jedem Detail perfektioniert werden müssen, könnten Planung und Bau deutlich einfacher werden.

Dialer sieht jedoch ein grundlegendes Problem: die Erwartungen der Käufer. „Wer für ein Haus eine Million Euro bezahlt, erwartet zu Recht, dass Fenster dicht sind, Wände gerade und der Keller trocken“, sagte er. In seiner Arbeit als Gerichtssachverständiger erlebe er regelmäßig Streitfälle über minimale Risse oder kleine Schimmelflecken.

Diese Anspruchshaltung erschwere es, Standards tatsächlich abzusenken.

Wo Einsparungen möglich wären

Ganz ohne Potenzial sei der Ansatz dennoch nicht. Dialer sieht vor allem bei Komfort- und Zusatzfunktionen Möglichkeiten zur Kostensenkung. Dazu gehören beispielsweise:

• Aufzüge in kleineren Wohngebäuden
• Balkone oder aufwendige Außenanlagen
• besonders langlebige Tiefgaragenkonstruktionen
• hochwertige Sichtbetonoberflächen

Solche Ausstattungsmerkmale könnten – je nach Projekt – erhebliche Kosten verursachen.

Auch bei der Planung selbst sieht Dialer Verbesserungsmöglichkeiten. Häufig werde noch mit sehr knappen Entwurfs- oder Eingabeplanungen gebaut. Eine bessere und frühzeitigere Planung könne Kosten im Bauablauf reduzieren.

Sicherheit und zentrale Standards bleiben unverzichtbar

Bei grundlegenden Anforderungen sieht Dialer dagegen kaum Spielraum. Standsicherheit, Brandschutz oder Verkehrssicherheit dürften nicht reduziert werden. Auch beim Wärmeschutz hält er größere Abstriche für politisch und gesellschaftlich kaum durchsetzbar.

Beim Schallschutz wiederum zeige die Praxis, dass Bewohner sehr sensibel reagieren. Selbst in hochpreisigen Wohnungen führen kleinste Geräusche häufig zu Konflikten.

Verzicht als Teil der Lösung

Für Dialer ist deshalb klar: Wer wirklich günstiger bauen will, wird um Verzicht auf bestimmte Komfortelemente nicht herumkommen. Dazu könnten beispielsweise gehören:

• Verzicht auf Keller oder Tiefgarage
• weniger technische Gebäudetechnik
• geringere Dämmstandards in bestimmten Bereichen
• stärkere Nutzung von Eigenleistungen der Bauherren

Gerade letzteres könne Kosten deutlich reduzieren, etwa wenn Gebäude zunächst nur teilweise ausgebaut und später ergänzt werden.

Fazit: Realistische Erwartungen notwendig

Die Debatte um den Gebäudetyp E zeigt nach Dialers Einschätzung vor allem eines: Technische Detailänderungen allein werden die Baukosten nicht grundlegend senken.

Entscheidend sind vielmehr strukturelle Faktoren wie Grundstückspreise, Finanzierungskosten und gesellschaftliche Erwartungen an Wohnkomfort und Bauqualität.

Soll das einfache Bauen tatsächlich zum Erfolgsmodell werden, müsse deshalb auch über diese Rahmenbedingungen gesprochen werden. Nur dann könne der Gebäudetyp E mehr sein als ein Schlagwort in der aktuellen Baukostendebatte.