Das Geschäftsfeld Pre-Development am Beispiel der Konversion Leighton Barracks Würzburg.

Die Stadt Würzburg erwarb im Dezember 2012 nach über hundertjähriger militärischer Nutzung 95 Hektar der Leighton Barracks von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben. Auf der Fläche soll ein neuer Stadtteil entstehen, 2018 findet auf einer Teilfläche von ca. 27 Hektar zudem die bayerische Landesgartenschau statt.

Im November 2012 beauftragte die Stadt die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH mit der Gesamtsteuerung, dem Stadtumbaumanagement, der Konversion.

Eine zentrale Aufgabe der KE ist hierbei vor allem die Steuerung des Pre-Developments. Es umfasst den Rückbau der Bestandsgebäude und Versiegelungsflächen, die Beseitigung von Altlasten sowie die Suche und Räumung von Kampfmitteln.

Die erforderlichen Ingenieurleistungen werden von einem Generalplaner erbracht, der über ein aufwändiges VOF-Verfahren ausgewählt wurde. Die KE erarbeitete hierfür das Leistungsverzeichnis, erforderliche Massenermittlungen wurden von einem Ingenieurbüro zugearbeitet.

Abgestimmte Ingenieurleistungen

Art und Umfang der benötigten Ingenieurleistungen wurden parallel mit den zuständigen Umweltbehörden und der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben abgestimmt, die als Grundstücksverkäuferin über eine kaufvertragliche Altlastenregelung zur teilweisen Kostenübernahme verpflichtet ist. Die KE steuerte auch die Erarbeitung eines Kampfmittelräumkonzepts.

Enger Zeitrahmen

Als besondere Herausforderung des Projekts erwies sich der enge Zeitrahmen. Wegen der Vorbereitungsarbeiten der Landesgartenschau 2018 musste das Pre-Development spätestens bis Juni 2015 abgeschlossen sein. Für alle Planungen, Ausschreibungen und die Durchführung des Pre-Developments verblieben nach Abschluss des VOF-Verfahrens im Dezember 2012 lediglich zweieinhalb Jahre. Um die Aufgabe zu bewältigen, hatte die KE die Bearbeitung der Gesamtfläche in fünf Losen vorgesehen, die parallel von unterschiedlichen Rückbauunternehmen bearbeitet werden konnten.

Eine weitere Besonderheit des Projekts ist, dass ein Teil der Erschließungsarbeiten und der Bau einer Fernwärmeleitung zeitgleich zum Pre-Development auf der Fläche beginnen mussten, wodurch sich zahlreiche Schnittstellen zu weiteren Akteuren ergaben. Um einen kollisionsfreien Baubetrieb zu gewährleisten, steuerte die KE ab Januar 2013 die erforderlichen Abstimmungsprozesse mit dem Tiefbauamt, der Gartenschaugesellschaft, dem Betreiber des Fernwärmenetzes und dem Generalplaner Pre-Development.

Weitere Abstimmungen waren mit dem für die Vermarktung zuständigen Fachbereich Immobilienmanagement notwendig, um die Übergabequalitäten und Termine von zukünftigen Baufeldern festzulegen. Bei sämtlichen Koordinierungen wurde darauf geachtet, dass im Sinne eines möglichst effektiven Erdmassenmanagements die aus Pre-Development und Erschließung anfallenden Massen möglichst auf der Konversionsfläche wiederverwertet werden.

Intensive technische Erkundung

Bausubstanz und Böden wurden technisch intensiv erkundet, die Kampfmittelbelastung der Fläche mit 87 Testfelder à 25 m x 25 m untersucht. Ziel ist ein „selektiver Gebäuderückbau“, der im Ergebnis möglichst sorten-reine, wiederverwertbare Abfall-fraktionen liefern soll. Die Rückbauarbeiten wurden an insgesamt drei Abbruchunternehmen vergeben. Seit Juni 2014 steuert die KE die Rückbauarbeiten. Die wesentlichen Teile des Pre-Developments konnten Ende 2015 abgeschlossen werden. Weitere Restarbeiten wie zum Beispiel der Rückbau temporär durch die Gartenschau genutzter Gebäude erfolgen ab Ende 2018.

Eingebettet ist die Steuerung des Pre-Developments in die Gesamtkoordination des Stadtumbaumanagements, in dem die KE neben der Gesamtprojektleitung auch Aufgaben für die Finanzsteuerung, Öffentlichkeitsarbeit, städtebauliche Beratung und Vermarktung übernimmt. Erbracht werden diese Leistungen in einem seit 2012 bestehenden Projektbüro in Würzburg. Das gesamte Projektteam Konversion Würzburg umfasst bis zu zehn Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Passende Komplettlösungen

Als Maßnahmenträger, Geschäftsbesorger, Treuhänder, Dienstleister oder Erwerber ist die KE spezialisiert auf die Realisierung neuer Stadtquartiere. Durch ihre starke Stellung am Immobilienmarkt und den passenden Komplettlösungen zur Entwicklung großflächiger Brachen sind in den vergangenen Jahren vielfältige neue Stadtteile entstanden. Die Zusammenarbeit erfolgt dabei oft mit Unternehmen aus dem LBBW-Verbund sowie kommunalen und örtlichen Partnern

RED