Gastbeitrag von RA Dr. Stefan Detig, M.B.A., Altbürgermeister, LKC Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Deutschland steht mit der Flüchtlingskrise vor einer der größten Herausforderungen der letzten Jahrzehnte. Dabei stellt insbesondere die Unterbringung der hauptsächlich aus Kriegsgebieten geflüchteten Menschen ein Problem dar. Bei der Schaffung des dringend benötigten Wohnraums können Gemeinden verschiedene Förderprogramme in Anspruch nehmen – so entsteht eine große Chance durch die Krise.

Asylsuchende werden in Deutschland zunächst von den Behörden untergebracht – erst in Erstaufnahmeeinrichtungen, dann in Gemeinschaftsunterkünften. Diese staatlichen Unterkünfte sind oft überfüllt und wegen ihrer Größe und der dadurch entstehenden sozialen Spannung umstritten. Deshalb ist die sogenannte dezentrale Unterbringung in nicht-staatlichen Unterkünften eine wichtige Stütze in der deutschen Asylpolitik. Doch bezahlbarer Wohnraum ist rar und schon heute haben es junge Familien, Kindergärtnerinnen und Kindergärtner sowie Senioren schwer, geeignete Wohnungen zu finden. Insofern ist die Schaffung von Wohnraum durch Neubau dringend notwendig. Um diesen Neubau zu fördern, wurden verschiedene Förderprogramme aufgelegt.

Unterstützung für Gemeinden

So unterstützt das kommunale Wohnraumförderprogramm des Freistaates Bayern seit 1. Januar 2016 Gemeinden dabei, Wohnungsangebote für den örtlichen Bedarf zu schaffen. Dadurch sollen jährlich über 1.500 Mietwohnungen mit einer Durchschnittsfläche von 65 Quadratmetern entstehen. Als Förderrahmen steht dafür jährlich ein Betrag von 150 Millionen Euro zur Verfügung.

Gefördert wird nicht nur der Neubau von Mietwohnungen, sondern auch die Änderung von Bestandsgebäuden und die Modernisierung sowie der Grundstücks- und Gebäudekauf. Zuwendungsempfänger sind Gemeinden und Zweckverbände. Dabei kommen nur Standorte mit erheblichem, nicht nur vorübergehendem Bedarf an Mietwohnungen in Frage. Die Förderung erfolgt durch einen 30-prozentigen Zuschuss der zuwendungsfähigen Gesamtkosten. Darüber hinaus können 60 Prozent der Kosten durch ein zinsverbilligtes Darlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt finanziert werden – die Kreditgenehmigung erfolgt durch die Landratsämter. Der Eigenanteil der Gemeinde beträgt mindestens zehn Prozent der zuwendungsfähigen Gesamtkosten. Dieser kann beispielsweise durch den Wert des im Eigentum der Gemeinde befindlichen Baugrundstücks erbracht werden.

Nicht gefördert werden etwa Mobiliar sowie Personal- und Sachkosten. Eine Mehrfachförderung ist grundsätzlich ausgeschlossen. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung werden 0,0 bis 0,2 Prozent pro Jahr angesetzt und bei einer 20-jährigen Zinsbindung 0,75 bis 1,0 Prozent. Körperschaftsteuer fällt bei der Vermietung nicht an und so kann jeder Euro in die Tilgung fließen. Bei der Belegung kommen über einen Zeitraum von 20 Jahren nur anerkannte Flüchtlinge und einkommensschwache Haushalte in Frage – die Einkommensgrenzen orientieren sich an der sozialen Wohnraumförderung.

Programme der KfW und BayernLabo

Auch die KfW unterstützt die Länder und Kommunen bei der sozialen Integration von Flüchtlingen. Mit ihrer zinslosen Sonderförderung hat sie dazu beigetragen, mehr Erstunterkünfte zu schaffen. Mit dem zum 1. April 2016 aktualisierten „Programm 153“ soll auch die Schaffung von bezahlbarem und energieeffizientem Wohnraum gefördert werden – auch um eine Konkurrenzsituation zwischen (anerkannten) Flüchtlingen und denjenigen zu vermeiden, die Angebote aus dem sozialen Wohnungsbau suchen. Das Kreditvolumen pro Wohneinheit liegt bei 100.000 Euro und der Tilgungszuschuss beträgt bis zu 5.000 Euro. Der Zinssatz beginnt bei 0,75 Prozent pro Jahr bei einer Zinsbindung von zehn oder zwanzig Jahren. Mit hoher Wahrscheinlichkeit sinken sogar die gültigen Zinssätze ab dem 1. April 2016.

Weitere Fördermöglichkeiten gibt es seitens des Investkredit Kommunal Bayern der BayernLabo. Sie stellt zinsgünstige Kredite für bayerische Kommunen und Zweckverbände auf Basis des „KfW 208 Zinssatzes“ abzüglich 0,2 Prozent bereit. Darlehenssumme ist bei einer Hun-dertprozentfinanzierung auf zwei Millionen begrenzt, bei einer Fünfzigprozentfinanzierung sind auch höhere Beträge möglich. Bei Flüchtlingsunterkünften werden Darlehen auf zehn Jahre ohne Verzinsung zur Verfügung gestellt. Für Wohnraum erfolgt bei einer Zehnjahresbindung eine Verzinsung von etwa 0,11 Prozent, bei zwanzig Jahren ca. 0,41 Prozent und bei dreißig Jahren um 0,58 Prozent.

Neben Überlegungen zur Finanzierung des neuen Wohnraums ist von den Gemeinden im Vorfeld auch eine detaillierte Investitionsrechnung durchzuführen. Dabei kann neben dem Ertragswertverfahren unter anderem auch das Vergleichswertverfahren und in Einzelfällen das Sachwertverfahren herangezogen werden. Wobei immer auch sämtliche Kostengruppen nach DIN 276 berücksichtigt werden müssen. Sollte hier und bei Fragen der Förderung Unsicherheit bestehen, ist es in jedem Fall sinnvoll, sich von kompetenter Seite beraten zu lassen.

Der Autor des GZ-Gastbeitrages: Dr. Stefan Detig

SD