► Gesetzesänderung ab Januar 2018:

Was sich im Baurecht ändert

Nach einer Überarbeitung hat der Entwurf zur Reform des Bauvertragsrechts im März dieses Jahres den Bundestag passiert. Das Gesetz tritt zum 1. Januar 2018 in Kraft. Hier noch einmal die wesentlichen Änderungen im Überblick.

Die Baubranche ist einer der wichtigsten Wirtschaftszweige Deutschlands. Erstaunlich also, dass das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär geregelt wird. Es ist sehr allgemein gehalten und entspricht absolut nicht den Anforderungen komplexer, auf lange Erfüllungszeit angelegter Bauvorhaben. Wesentliche Abläufe und Verfahren sind im BGB nicht geregelt. Es fehlen klare gesetzliche Vorgaben, beispielsweise für Architekten- und Ingenieurverträge, sowie speziell auf Verbraucherverträge angepasste Regelungen. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, gibt es die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) als besonderes Regelwerk für Bauverträge. Doch in Verbindung mit der mittlerweile mannigfachen und kaum noch zu überblickenden Rechtsprechung hat sich das Bauvertragsrecht zu einer äußerst komplexen und vielschichtigen Spezialmaterie entwickelt.

Ziel der Reform des Baurechts ist darum, wichtige Vorschriften aus der VOB/B in das BGB zu übernehmen, wesentliche im Bauvertragsrecht bislang nicht vorhandene Regelungen neu aufzunehmen und im Licht des Verbraucherschutzes die bisherigen und neuen Paragrafen speziell auf Verbraucher anzupassen. Die Gesetzesänderungen betreffen also sowohl die allgemeinen Vorschriften als auch die jeweiligen Vertragstypen. Nun hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz den ursprünglichen Entwurf in einigen wesentlichen Punkten überarbeitet und wichtige zu beachtende Änderungen und Ergänzungen vorgeschlagen, die ohne Abweichungen durch den Bundestag beschlossen wurden.

Das neue Gesetz enthält eine Vielzahl von Neuregelungen und Änderungen, die von Verbrauchern, Bauunternehmen, Bauträgern, Architekten und Ingenieuren ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens im Januar 2018 beachtet werden müssen.

Fiktive Abnahme

Die neue Regelung in Paragraf 640 Absatz 2 des BGBs wird sprachlich noch einmal verändert. Die Formulierung „unter Angabe von Mängeln“ wird durch „unter Angabe mindestens eines Mangels“ ersetzt. Hierdurch sollen in der Praxis Streitigkeiten über die Zahl der innerhalb der Frist gerügten Mängel vermieden werden. Die Befürchtung war, dass durch die Formulierung Streit über die Abnahmewirkungen entstehen kann, falls sich der Mangelvorbehalt nur auf einen einzigen Mangel bezieht.

Rechtlich interessant bleibt weiterhin, ob die Beweislastumkehr eintritt und wann die Verjährung beginnt, wenn die Abahme wegen eines Mangels verweigert wird, der erkennbar unwesentlich ist oder der nicht vorliegt, dafür aber ein neu aufgetretener anderer Mangel vorliegt.

Kaufrechtliche Mängelhaftung

Grundlegende Änderungen wird es bei den Mängelrechten in sogenannten Leistungsketten geben, einem insbesondere für Handwerker wichtigen Aspekt. Kauft ein Handwerker Material und verbaut dieses bei dem Auftraggeber, entstehen vor allem dann rechtliche Probleme, wenn sich später herausstellt, dass die eingebauten Materialien mangelhaft sind. Abgesehen davon, dass die Kosten für das neue, mangelfreie Material übernommen werden müssen, entsteht oft auch Streit über die zusätzlichen Kosten für den Aus- und Einbau.

Bisher kann der Handwerker gegenüber dem Verkäufer Ein- und Ausbaukosten bei der Lieferung einer mangelhaften Sache nur als verschuldensabhängigen Schadenersatzanspruch geltend machen. Das ist ein erheblicher Nachteil für die Handwerker, denn sie schulden im Zug der werkvertraglichen Nacherfüllung den Ausbau und den Einbau des mangelfreien Materials. Der Verkäufer schuldet gegenüber dem Handwerker in der Regel nur die Lieferung einer neuen Kaufsache. Diese zusätzlichen Kosten für den Ein- und Ausbau, auf denen der Handwerker meistens sitzen bleibt, könne immens hoch sein.

Nach der Neuregelung soll der Anspruch des Handwerkers auf Nacherfüllung auch den Ausbau der gekauften mangelhaften und den Einbau der neu zu liefernden Sache umfassen, wenn der Werkunternehmer die gekaufte Sache entsprechend ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut hat. Der Bundestag hat sich aufgrund der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz sogar noch auf eine Erweiterung dieser Regelung verständigt.

Entscheidend ist, dass der Verkäufer der mangelhaften Sache Ersatz für die Aus- und Einbaukosten auch dann zu leisten hat, wenn das schadhafte Produkt an eine andere Sache angebracht (nicht eingebaut) worden ist. Verwendet ein Maler also beispielsweise mangelhafte Farbe, kann er die Kosten der Neulackierung vom Verkäufer zurückverlangen.

Entschärfung des Anordnungsrechts

Dem Besteller/Bauherr steht künftig das Recht zu, dem Unternehmer gegenüber Änderungen unter gewissen Voraussetzungen in Textform anzuordnen. Das Recht des Bestellers, eine solche Änderung anzuordnen, besteht allerdings nach erneuter Gesetzesänderung erst dann, wenn die Parteien nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens eine Einigung erzielen.

Während der Auftragnehmer nach VOB/B grundsätzlich verpflichtet ist, Änderungen des Bauentwurfs auszuführen, enthält der Gesetzesentwurf nun eine bislang nicht vorhandene Zumutbarkeitsschwelle. Der Unternehmer ist demnach nur verpflichtet, die Anordnung auszuführen, wenn ihm dies zumutbar ist. Ist dies nicht der Fall, kann er die Ausführung verweigern.

Der Gesetzesentwurf sah zunächst vor, dass das Anordnungsrecht in jedem Fall besteht. Die Einschränkung kommt wiederum den Unternehmern und Handwerkern zugute, die es im Grunde innerhalb der 30-Tages-Frist selbst in der Hand haben, eine Anordnung durch ein entsprechendes Entgegenkommen zu vermeiden.

Einstweiliger Rechtschutz

Das neue Gesetz sieht bei Differenzen über die Anordnung von Leistungsänderungen oder über das Zumutbarkeitskriterium die erleichterte Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung vor, um gegebenenfalls Streitigkeiten schneller beilegen zu können.

Die besondere Eilbedürftigkeit sollte bisher dann nicht glaubhaft gemacht werden, wenn zuvor ein Einigungsversuch unter Einbeziehung eines Sachverständigen stattgefunden hat. Auf Vorschlag des Rechtsauschusses entfällt diese Regelung teilweise nun wieder.

Die vorherige Einbeziehung soll nun doch nicht erforderlich sein. Das stellt in jedem Fall eine Erleichterung für den Erlass einer einstweiligen Verfügung dar, denn die Beiziehung und das Einschalten eines Sachverständigen bedeuten zum einen eine unter Umständen erhebliche Verzögerung und zum anderen weiteres Streit- und Konfliktpotenzial.

Nach Auffassung des Ausschusses ist der vor der Anordnung vorgesehene Einigungsversuch ausreichend. Tatsächlich erscheint diese Erleichterung durchaus sinnvoll. Einstweiliger Rechtsschutz soll schnell und effektiv sein. Durch eine erneute Beiziehung eines Sachverständigen kann sich dies in die Länge ziehen, zumal die bisherige Regelung auch keinen zeitlichen Rahmen für diese Einigung vorsah.

Landgerichte führen Baukammern ein

Durch die übernommenen Änderungsvorschläge des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz sollen wesentlich die Rechte der Handwerker und Verbraucher gestärkt werden. Die Bundestagsfraktionen haben sich am 15. Februar 2017 zusätzlich darauf geeinigt, dass spezielle Baukammern an den Landgerichten eingeführt werden. Dies wird von der Baupraxis und den auf diesem Gebiet tätigen Rechtsanwälten bereits seit Langem gefordert. Denn Baustreitigkeiten sind umfangreich und erfordern auch von Richtern ein gewisses Spezialwissen.

Der Autor Florian Becker (38) ist seit 2013 Sozius der Kanzlei Behm Pudack Becker Rechtsanwälte in Berlin. Quelle: Newsletter „Die Immobilie“