Als kompetenter Ansprechpartner in Fragen der Kommunalwirtschaft, des kommunalen Unternehmensrechts und der Besteuerung der öffentlichen Hand vertritt Rechtsanwalt Dr. Stefan Detig als Geschäftsführer der DETIG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH die Interessen einer Vielzahl von Gemeinden, Städten und Landkreisen mit all ihren unternehmerischen Aktivitäten rechtlich, steuerlich und betriebswirtschaftlich bis hin zur Finanzierung. Detig war insgesamt zwölf Jahre Gemeinderatsmitglied sowie sechs Jahre Erster Bürgermeister der Gemeinde Pullach. Seit 2008 fungierte er als Rechtsanwalt und Partner bei der LKC Rechtsanwaltsgesellschaft mbH und führt seit April 2016 eine eigenständige Kanzlei weiterhin in enger Zusammenarbeit mit der LKC Gruppe.

Investitionsbereiche

Bislang, so Detig im Gespräch mit der Bayerischen GemeindeZeitung, suchten überwiegend oberbayerische Kommunen mit einer soliden Finanzausstattung und konkreten Zukunftsvisionen bei ihm als gemeindlichem Rechtsberater externe Unterstützung. Zu den wichtigsten kommunalen Investitionsbereichen zählen unter anderem Erneuerbare Energien, Fernwärme, Wohnungsbau, Wirtschafts- und Tourismusfördereinrichtungen und Krankenhäuser.

Perspektiven für die Zukunft wurden beispielsweise im Landkreis Ebersberg geschaffen. Wie der Anwalt erläuterte, habe Landrat Robert Niedergesäß ihn vor gut einem Jahr kontaktiert, um beim Thema Wohnungsmangel tätig zu werden. Bezahlbare Mietwohnungen sollten auf Grundstücken im Eigentum der Kommunen errichtet werden. Dazu wurde schließlich Ende 2016 das Kommunalunternehmen „Wohnbaugesellschaft Ebersberg“ gegründet, an dem sich Gemeinden schrittweise beteiligen können. Private Investoren sind hingegen ausgeschlossen. Der Stadtrat Grafing beschloss als erste Gemeinde, diesem Unternehmen beizutreten und ein Grundstück einzubringen. Darauf wird nunmehr ein Mehrfamilienhaus-Neubau errichtet.

Schaffung von Wohnraum

Detig zufolge stellt insbesondere das mangelnde Wohnungsangebot für einkommensschwache Haushalte und anerkannte Flüchtlinge ein Problem dar. Die sogenannte dezentrale Unterbringung in nicht-staatlichen Unterkünften sei eine wichtige Stütze in der deutschen Asylpolitik. Doch bezahlbarer Wohnraum sei rar und schon heute hätten es junge Familien, Geringverdiener und Senioren schwer, geeignete preisgünstige Wohnungen zu finden. Insofern sei die Schaffung von Wohnraum durch Neubau dringend notwendig. Um diesen Neubau zu fördern, wurden verschiedene Förderprogramme aufgelegt.

Förderprogramm

So unterstützt das kommunale Wohnraumförderprogramm (KommWFP) des Freistaates Bayern seit 1. Januar 2016 Gemeinden dabei, Wohnungsangebote für den örtlichen Bedarf zu schaffen. Dadurch sollen jährlich über 1.500 Mietwohnungen mit einer Durchschnittsfläche von 65 Quadratmetern entstehen. Als Förderrahmen steht dafür jährlich ein Betrag von 150 Millionen Euro zur Verfügung.

Gefördert wird nicht nur der Neubau von Mietwohnungen, sondern auch die Änderung von Bestandsgebäuden und die Modernisierung sowie der Grundstücks- und Gebäudekauf. Zuwendungsempfänger sind Gemeinden und Zweckverbände. Dabei kommen nur Standorte mit erheblichem, nicht nur vorübergehendem Bedarf an Mietwohnungen in Frage.

Detig zufolge stellen beispielsweise die Gemeinden dem Kommunalunternehmen ein Grundstück zur Verfügung und schließen mit diesem eine Zweckvereinbarung (keinen Erbpachtvertrag). Das KU wird von verschiedenen Gemeinden zusammen mit dem Landkreis als Anstalt des öffentlichen Rechts gegründet. Den Zuschuss in Höhe von 30 Prozent aus dem Wohnungspakt durch den Freistaat nutzt das gKU, um die Baukosten und damit die Miete möglichst niedrig zu halten. Dadurch eröffnet sich die Chance, mit der 2. Säule der staatlichen Zuschüsse günstigen Wohnraum zu schaffen und zwar unter Berücksichtigung einer entsprechenden Wirtschaftlichkeit. Die zu erwartenden Mieten können ausreichen, um Zins, Tilgung und Bewirtschaftung zu decken – vorausgesetzt, es wird nicht zu teuer gebaut.

Die Belegungsrechte liegen bei der jeweiligen Gemeinde. Im gKU gilt die gesamtschuldnerische Haftung, d.h., wenn es ein Problem mit einem unwirtschaftlichen Grundstück gibt, betrifft dies auch alle anderen Gemeinden. Deshalb ist es wichtig, dass sich jedes einzelne Objekt rechnet. Die Überschüsse fließen in eine Instandhaltungsrücklage, was im gemeindlichen kameralen Haushalt nicht zulässig wäre. Damit wird der Gebäudewert dauerhaft erhalten.

Beispielhaftes Modell

Die Mieter schließen einen Vertag mit dem gKU. Die Mieteinnahmen sind steuerfrei. Es soll so viel wie möglich in die Tilgung fließen. Nach etwa 20 Jahren soll der Kredit getilgt sein, was nur funktionieren kann, wenn man preisgünstig baut. Laut Detig ist das Modell Ebersberg beispielhaft und könnte auch in anderen Landkreisen und Kommunen umgesetzt werden.

Ein weiteres, von Stefan Detig als gemeindlicher Rechtsberater begleitetes und gestaltetes Infrastrukturprojekt ist die Errichtung mehrerer Windkraftanlagen im Landkreis Pfaffenhofen. In Gerolsbach entstanden vier Windkraftanlagen, wovon drei von der Gemeinde zusammen mit der Bürgerenergiegenossenschaft Pfaffenhofen eG (BEG) gebaut wurden.

Wasser und Abwasser

Externe Beratungshilfe benötigen die Kommunen laut Detig auch beim Thema Wasser/Abwasser, „wobei sich hier eher das Problem stellt, sehenden Auges in einen Instandhaltungsstau zu geraten“. Bei diesem wesentlichen Bestandteil kommunaler Daseinsvorsorge sei der Fokus auf kontinuierliches Sanieren zu richten.

Letztlich, so der Rechtsanwalt, gehe es darum, wie man die örtliche kommunale Infrastruktur den Rahmenbedingungen entsprechend sinnvoll aufsetzt und den öffentlichen Zweck bestmöglich verfolgt und realisiert. Sich dar-über Gedanken zu machen, sei aufgrund der Organisationshoheit der Kommunen auch deren Angelegenheit.

Der Faktor Mensch zählt

Nach Detigs Beobachtung sind Kommunen dankbar dafür, „jemanden an ihrer Seite zu haben, der als ehemaliger Bürgermeister und Kreisrat auch mit dem Rat-hausblick ausgestattet ist und Mehrheiten findet“. Man gebe Stufen vor, damit sich alle Beteiligten auch mitgenommen fühlten. Rechtzeitiges Thematisieren sei ratsam.

„Letztlich muss das Gefüge des Konzepts sowohl rechtlich als auch steuerlich und betriebswirtschaftlich ineinander passen, also dynamisch sein“, stellte Detig fest. „Das A und O aber ist und bleibt der Faktor Mensch.“ Er mache den Unterschied.

DK