(GZ-6-2021)

► Stadtentwicklung:

Ergebnisse der BBSR-Kommunalbefragung

In Abstimmung mit den kommunalen Spitzenverbänden hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung eine Befragung aller Städte und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern und aller Landkreise zu kommunalen Wohnungsbeständen durchgeführt. Neben allgemeinen Angaben zur Wohnungsmarktsituation, den Eigentumsverhältnissen an kommunalen Mietwohnungen sowie deren Qualitäten wurde das Augenmerk auf Mietengestaltung, Ausweitung kommunaler Wohnungen und Investitionen in kommunale Wohnungsbestände gelegt. Die Befragungsergebnisse sind nun als BBSR-Sonderpublikation veröffentlicht.

In Deutschland befinden sich rund 2,3 Mio. Wohnungen in kommunaler Hand. Dies entspricht ungefähr 10 % des Mietwohnungsbestandes. Daher kommt den kommunalen Wohnungen eine besondere wohnungspolitische Bedeutung zu. Die Ergebnisse der jüngsten BBSR-Befragung zeigen, dass viele Städte und Gemeinden eine aktive Wohnungsmarktpolitik betreiben und verschiedene strategische Planungs- und  wohnungspolitische Instrumente einsetzen.

Maßnahmen zur Mobilisierung von Bauland sind weit verbreitet. Darüber hinaus beeinflussen viele Kommunen und ihre Wohnungsunternehmen den lokalen Mietwohnungsmarkt durch die Mietpreisgestaltung ihrer eigenen Wohnungen. Die kommunalen Wohnungen sind zu einem hohen Anteil gebunden. Dem weiteren Auslaufen von Belegungsbindungen wirken die Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen entgegen, indem sie einen verhältnismäßig großen Anteil ihres Wohnungsneubaus ebenfalls sozial gebunden errichten.

Bezahlbare Baugrundstücke sind Mangelware

Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten sehen sich die Städte, Gemeinden und Landkreise mit vielfältigen und zunehmenden Herausforderungen konfrontiert.

In der Kommunalbefragung 2018 haben die Kommunen insbesondere Engpässe bei der Versorgung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen mit angemessenem Wohnraum sowie Engpässe bei der Verfügbarkeit von Baugrundstücken benannt. Aufgrund des hohen Nachfragedrucks fehlen bezahlbare Baugrundstücke. Zudem mangelt es vielerorts an verfügbaren Grundstücken mit Baurecht.

Viele Städte, Gemeinden und Landkreise betreiben eine aktive Wohnungsmarktpolitik und setzen verschiedene strategische Planungs- und wohnungspolitische Instrumente ein. Maßnahmen zur Mobilisierung von Bauland und Stadt oder Stadtteilentwicklungskonzepte sind weit verbreitet. Darüber hinaus beeinflussen viele Kommunen und ihre Wohnungsunternehmen den lokalen Mietwohnungsmarkt durch die Mietpreisgestaltung ihrer eigenen Wohnungen.

Die kommunalen Wohnungen sind zu einem recht hohen Anteil gebunden, aufgrund auslaufender Mietbindungen allerdings mit sinkender Tendenz. Dem wirken die Kommunen und kommunalen Wohnungsunternehmen entgegen, indem sie einen verhältnismäßig großen Anteil ihres Wohnungsneubaus sozial gebunden errichten.

Neben dem sozial gebundenen Wohnraum liegen die Mietpreise frei finanzierter kommunaler Wohnungen meist auch auf einem moderaten Niveau und entfalten so eine mietpreisdämpfende Wirkung. Zwar sind Mieterhöhungen auch bei kommunalen Vermietern weit verbreitet, allerdings werden die Mieten dabei nur moderat angehoben.

Ausweitung des kommunalen Wohnungsbestands

Zahlreiche Kommunen haben in den vergangenen Jahren ihr wohnungspolitisches Engagement verstärkt und weiten ihren kommunalen Wohnungsbestand aus. Zum einen wirkt sich der Wohnungsneubau durch die Vergrößerung des Wohnungsangebotes dämpfend auf die Mietpreisentwicklung aus, zum anderen kommen zusätzliche Wohnungen mit niedrigerem Preisniveau auf den Markt.

Die Hälfte der neu errichteten Wohnungen ist gebunden. Besonders hohe Anteile gebundener Wohnungen werden in wachsenden Städten und Gemeinden errichtet. Allerdings verlangen die kommunalen Anbieter für neu errichteten freien Wohnraum deutlich höhere Mietpreise als für ihre Bestandswohnungen. Auf diese Weise versuchen die kommunalen Wohnungsanbieter die Wirtschaftlichkeit mit dem Versorgungsauftrag einkommensschwacher Haushalte in Einklang zu bringen.

Kommunen und ihre Beteiligungen erwerben auch Bestandswohnungen. Dieser Art der Bestandsausweitung kommt jedoch eine viel geringere Bedeutung zu als dem Neubau. Sie vergrößert zwar die Gestaltungsmöglichkeiten der Kommunen, führt aber nicht zu einem größeren Wohnungsangebot auf den lokalen Wohnungsmärkten und somit auch nicht zu deren Entspannung.

Die Kommunen sind bestrebt, den Zustand ihrer Wohnungen zu verbessern. Dies zeigen die weit verbreiteten Bestandsinvestitionen. Die wichtigsten Beweggründe für Investitionen sind zunächst wirtschaftlicher Art, wie der Erhalt der Gebäudesubstanz oder eine verbesserte Vermietbarkeit. Aber auch die energetische Ertüchtigung und die altersgerechte Gestaltung sind weitere wichtige Gründe.

Hauptargumente gegen Investitionen sind in erster Linie fehlendes Eigenkapital und die Unwirtschaftlichkeit von Maßnahmen. Drei von vier kommunalen Wohnungsanbietern haben im betrachteten Dreijahreszeitraum in knapp ein Viertel ihrer Bestandswohnungen investiert. Dabei sind die Kosten pro Wohnung für Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung und Barrierereduzierung deutlich gestiegen, während die Ausgaben pro Wohnung für allgemeine Maßnahmen sanken.

Wichtiges Steuerungsinstrument

Die Kommunen sind sich bewusst, dass sie mit den eigenen Wohnungen über ein wichtiges Steuerungsinstrument verfügen. Entsprechend der gewachsenen Herausforderungen messen sie ihren Wohnungsbeständen für fast alle kommunalen Aufgaben eine zunehmende Bedeutung bei. Neben der originären Aufgabe der Versorgung unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen mit preiswertem bzw. angemessenem Wohnraum wird insbesondere ihr Beitrag zu kommunalen Klimazielen durch energetische Ertüchtigung genannt.

Darüber hinaus sprechen die Kommunen ihren Wohnungen eine zunehmende Rolle in Bereichen zu, die über die reine Wohnraumversorgung hinausgehen. Zu nennen sind hier die Entschärfung städtebaulicher und sozialer Brennpunkte, die Pionierfunktion der kommunalen Wohnungsbestände sowie ihre Beiträge zur Verbesserung der kommunalen Infrastruktur und zur Entwicklung attraktiver Stadtquartiere.

Fazit: Trotz der vielfältigen Anforderungen sind die kommunalen Wohnungsunternehmen im bundesweiten Durchschnitt weiterhin solide aufgestellt. Ihre wirtschaftliche Situation hat sich seit der letzten Befragung weiter verbessert. Laut BBSR zeigt dies, „dass die kommunalen Wohnungsunternehmen den Spagat zwischen den an sie gestellten gesellschaftlichen Aufgaben und wirtschaftlichem Agieren mit Erfolg meistern“.

DK

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