► Aktive Liegenschaftspolitik mit kurzen Genehmigungs- und Bauzeiten:

Strategien zur Bereitstellung von Wohnraum

Aktive Liegenschaftspolitik mit kurzen Genehmigungs- und Bauzeiten

Seit Sommer 2014 wurde vom Bundesbauministerium das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ins Leben gerufen mit dem Ziel, vor allem in den Verdichtungsbereichen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Laut einer umfassenden Studie der Hans-Böckler-Stiftung vom April 2018 zufolge fehlen in deutschen Großstädten immer noch rund 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen. Davon 1,4 Millionen, die kleiner als 45 Quadratmeter sind.

Im Abschlussbericht des Bündnisses wurde an die Kommunen die Empfehlung ausgesprochen, eine aktive Liegenschaftspolitik zu betreiben. Wesentlicher Bestandteil für schnelle Bereitstellung von Bauland und die Schaffung von preiswertem Wohnraum sind alternative Bauformen mit kurzen Genehmigungs- und Bauzeiten.

Verschiedene Lösungsansätze

Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, kurz KE genannt, als Kompetenzzentrum für Dienstleistungen im Bereich Stadtentwicklung, städtebauliche Erneuerung, Konversion, Bauland- und Grundstücksentwicklung bietet zur Baulandbereitstellung verschiedene Lösungsansätze.

Berechnung der Wirtschaftlichkeit

Anselm Hilsheimer. Bild: KE

Der erste Schritt sollte immer eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einem groben städtebaulichen Konzept beinhalten. Ist diese positiv, kann unmittelbar daran die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer geprüft werden. Das Ergebnis entscheidet darüber, welches Verfahren zur Anwendung kommt. Sind weitgehend alle Eigentümer verkaufsbereit, kann die Kommune oder ein beauftragter privater Erschließungsträger die Grundstücke frei erwerben (Aufkaufmodell).

Sind die Eigentümer jedoch überwiegend nicht verkaufsbereit oder wollen im weiteren Verfahren beteiligt sein, kommt ein freiwillig vereinbartes oder ein gesetzliches Verfahren in Betracht.

Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB

Sollte eine ausgeprägte fehlende Mitwirkungsbereitschaft der privaten Eigentümer bestehen, kann die Kommune für ihre zwingend erforderliche Weiterentwicklung eine Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff BauGB prüfen.

Enteignung – ein Mittel in letzter Konsequenz

Die KE hat gute Erfahrungen damit gemacht, zunächst alle o.g. milderen Mittel zu prüfen. Dies fordert auch das BauGB und das ist andererseits auch der transparente und bürgernahe Weg, eine vorgesehene Baulandentwicklung anzugehen. Bei Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme gelingt es der Kommune ins Eigentum aller Grundstücke zu kommen. Dabei kann, allerdings erst in letzter Konsequenz, auch enteignet werden.

Das Aufkaufmodell ist mit Abstand das am schnellsten umzusetzende Verfahren. Vor allem in Verbindung mit der Einschaltung eines privaten Erschließungsträgers wie der KE als Treuhänder oder im Grunderwerbsmodell wird die Kommune personell umfassend entlastet. Werden der KE auch der Grunderwerb und die Vermarktung der erschlossenen Grundstücke übertragen, führt dies zu einer vollständigen Abwicklung außerhalb des Haushalts mit deutlichen Kosten- und Zeitersparnissen für die Verwaltung.

Flexibilität für die Kommune 

Ernst Kellermann. Bild: KE

Vor dem Hintergrund einer durch die Kommune maßgeblich gesteuerten Vermarktung und vor allem einer kompletten Bebauung aller Grundstücke (Bauverpflichtung im Kaufvertrag) ist es für die Kommune die beste Lösung, möglichst vollständig im Eigentum der Grundstücke vor Beginn der eigentlichen Baulandentwicklungsmaßnahme zu sein. Eine jeweils passgenau auf die Kommune zugeschnittene Strategie zur Schaffung von Bauland, erhöht, wenn nicht kurz- so doch mittelfristig die Handlungsoptionen und damit die Flexibilität der Kommune. Die KE unterstützt hier mit verschiedenen planerischen und Realisierungsinstrumenten, die auch die finanziellen Spielräume im Kommunalhaushalt erhalten.

Hilfe durch private Unternehmen

Die Bereitstellung preiswerten Wohnraums ist eine Aufgabe, die viele Kommunen in der gewünschten und von der Politik geforderten Eile kaum leisten können. Hier können private Unternehmen, wie die KE dank ihrer langjährigen Grundstücksund Bauexpertise den Kommunen umfassende Lösungen in Form eines Komplettpaketes anbieten.

Anforderungen an preiswertes Wohnen

Schnell zu errichten, architektonisch ansprechend, flexibel in der Nutzung und nachhaltig: das sind die Anforderungen an preiswertes Wohnen.

Neben den originären Leistungen wie Standortfindung, Machbarkeitsstudien, Schaffung von Baurecht, Erschließung und den moderierten Verfahren zur Bürgerbeteiligung beinhaltet dieses Paket auch schlüsselfertige Hochbauleistungen, die in Kooperation mit ausgesuchten Bauunternehmen erbracht werden.

So kann entweder eine Holzmodul- oder eine Holzmassivbauweise zur Anwendung kommen. Ein großer Vorteil dabei ist eine sehr kurze Bauzeit und die Flexibilität bei einer Zweit- oder Drittnutzung. 

Ansprechpartner und Geschäftsbereichsleiter Bauland- und Projektentwicklung Anselm Hilsheimer, anselm.hilsheimer@lbbw-im.de, Tel. 0711 6454-2143 Ernst Kellermann, ernst.kellermann@lbbw-im.de, Tel. 0711 6454-2177 www.kommunalentwicklung.de

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