Beim Projekt „Wohngeneration³“ geht es im Kern um zwei Punkte: Zum einen wird bedarfsgerechter, 100 Prozent bezahlbarer Wohnraum geschaffen und zum anderen wird besonderer Wert auf das gute Zusammenleben der Mieter verschiedener Generationen, d. h. auf den Gemeinschaftsgedanken, gelegt. RED

Auf der Suche nach dem dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum nutzen mehr und mehr Kommunen ein Bauträgermodell, bei dem ein bestimmter Teil des Wohnraums (meist ca. 30%) nach sozialen Kriterien vergeben wird. Tatsächlich ist damit aber weder der Kommune noch den Mietern geholfen.

Viele Kommunen, insbesondere in den Ballungsräumen, kennen das Problem: der Wohnraum ist knapp, die Mietpreise steigen und steigen. Gleichzeitig ist der teure Verkauf von Baugrund, etwa für Mehrfamilienhäuser, finanziell verlockend, sind die zu erwartenden hohen Einnahmen doch für die Handlungsfähigkeit der Kommune von entscheidender Bedeutung. Der dadurch entstehende Wohnraum ist jedoch meistens kostspielig. Schließlich verrechnen die Projektentwickler den Kaufpreis in die zukünftigen Mieten. Die so allgemein steigenden Mietpreise kann sich die alteingesessene Bevölkerung, die das Gemein- und Vereinsleben zuvor organisiert hat, häufig nicht mehr leisten und zieht weg. Für die Kommune bedeutet das die schleichende Änderung der Sozialstruktur vor Ort.

Bauträgermodell 

Um dem Trend entgegenzuwirken, weichen die Kommunen zunehmend auf ein Bauträgermodell aus. Dabei werden etwa 30 Prozent der Wohnungen nach sozialen Kriterien vergeben. Die übrigen 70 Prozent werden frei vermietet bzw. verkauft. Ein augenscheinlich ausgewogenes Modell, bei dem zum einen die Bürger mit geringerem Einkommen Wohnraum finden und sich die Gemeinde auf der anderen Seite über beträchtliche Einnahmen für den Haushalt freuen darf.

Kernkritik

Ganz so rosig funktioniert das Modell in der Praxis allerdings nicht, wie Dr. Christoph Maier, Geschäftsführer der bauculturproject GmbH, erklärt. „Kommunen, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind, gewinnen mit dem Modell nichts. Der preiswerte Wohnraum reicht für den Bedarf bei weitem nicht aus. Dafür werden die übrigen Wohnungen umso teurer, schließlich subventionieren diese die günstigeren“, so die Maiers Kernkritik. Aber nicht nur das. Auch die Atmosphäre innerhalb der Immobilie birgt Sprengstoff. „Wenn ein Mieter doppelt so viel zahlt wie sein Nachbar ist Streit vorprogrammiert“, warnt Maier.

Fünf Voraussetzungen

Es gibt allerdings eine Möglichkeit, die sogar 100 Prozent - also für jedermann - bezahlbaren Wohnraum ermöglicht. Dazu müssen fünf Voraussetzungen erfüllt werden. Zunächst muss kostengünstig mit erschwinglicher Ausstattung gebaut werden. Daneben ist eine geschickte Raumaufteilung bzw. Grundstücksgestaltung unumgänglich. Zudem muss sich der Investor mit einer „sozialen“ Rendite zufriedengeben. Ebenfalls darf kein Bauträgergewinn angesetzt werden.

Diese vier Voraussetzungen kann der Entwickler erfüllen. Die fünfte Voraussetzung liegt alleine in der Hand der Kommune. Sie muss gewährleisten, dass der Baugrund günstig verkauft wird.

Bedarfsgerechter Wohraum und Gemeinschaftsgedanke im Mittelpunkt

Wie so eine Immobilie aussehen kann, dazu hat Dr. Maier von bauculturproject eine genaue Vorstellung. Zusammen mit seinen Partnern im forum baucultur hat er die „Wohngeneration³“ entwickelt. Im Kern dreht es sich dabei um zwei Punkte. Zum einen wird bedarfsgerechter, 100 Prozent bezahlbarer Wohnraum geschaffen und zum anderen wird besonderer Wert auf das gute Zusammenleben der Mieter verschiedener Generationen, also auf den Gemeinschaftsgedanken, gelegt.

Drei Zielgruppen

Für die Bestimmung des bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraums wurden drei Zielgruppen definiert. Im Fokus stehen dabei Senioren, Alleinstehende mit ein bis zwei Kinder sowie eine junge Familie mit zwei bis drei Kindern. Deren Wohnbedarf und Budget wurden analysiert und dazu passende, bezahlbare Wohnangebote entwickelt. Der Gemeinschaftsgedanke wird in besonderer Weise vom direkten Austausch der Generationen Senioren, Eltern und Kinder mit wechselseitiger Unterstützung etwa bei der Hausaufgabenbetreuung oder Einkaufsservice getragen. Ein erster Schritt dazu: Die Gründung eines Bewohnervereins, in dem die Bewohner in Eigenregie die Belange des Hauses organisieren.

Rechnung ohne den Wirt

Die Kommunen werden bei der Entwicklung eigener Grundstücksflächen weiterhin vor der Entscheidung stehen, was sie möchten: tatsächlich 100 Prozent bezahlbaren Wohnraum oder hohe Einnahmen durch den Verkauf des Baugrundes? Mit dem vermeintlichen Kompromiss eines Bauträgermodells mit sozialem Feigenblatt macht die Kommune allerdings die Rechnung ohne den Wirt, denn bezahlbarer, bedarfsgerechter Wohnraum in nennenswerter Zahl entsteht so nicht.

RED